Cos’è e a cosa serve l’ipoteca?

Nel momento in cui una persona accede a un finanziamento, giustamente il creditore pretende una garanzia a tutela dall’eventuale inadempienza del debitore. Questa garanzia viene definita ipoteca. Vediamo nei dettagli cos’è l’ipoteca, a cosa serve e altre importanti informazioni.

Cos’è l’ipoteca e a cosa serve?

Riprendendo il discorso precedente, l’ipoteca è un mezzo che tutela il creditore nei confronti del debitore nel caso in cui quest’ultimo sia inadempiente. Disciplinata dall’art. 2808 del Codice Civile, è un diritto reale di garanzia che riguarda prettamente i beni immobili.

Ecco cosa recita esattamente l’art. 2808: “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

Entrando nel merito del mutuo ipotecario, l’ipoteca sull’immobile serve al creditore per rifarsi sul debitore nell’eventualità che questi non paghi una o più rate. Oggetto dell’ipoteca è quasi sempre l’immobile acquistato tramite il mutuo stesso.

L’ipoteca viene formalizzata con la forma di atto pubblico e con l’iscrizione nei registri pubblici. Questo atto avviene sempre in presenza di un notaio. Ad avvenuta iscrizione ipotecaria, il creditore può avanzare il diritto di espropriazione dell’immobile nel caso in cui il debitore è insolvente.

Utilizzando termini strettamente tecnici, si può dire che l’ipoteca è una causa legittima di prelazione, ossia il creditore ottiene la posizione di precedenza sul ricavato rispetto ad altri creditori nel caso in cui l’ipoteca deve essere liquidata.

Dal lato del debitore, l’ipoteca resta in essere fino all’estinzione del pagamento del mutuo. Una volta avvenuta, la banca può procedere alla sua cancellazione presso i registri pubblici.

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Ipoteca legale, giudiziale e volontaria: la differenza

Secondo quanto stabilito dal Codice Civile, l’ipoteca è di tre tipologie:

  • Ipoteca legale: è la tipologia di ipoteca più rara e viene richiesta dal venditore durante la vendita dell’immobile. Con l’ipoteca legale, al venditore vengono date garanzie concrete nei confronti del pagamento a carico del compratore e nel pieno rispetto delle clausole stabilite in sede di scrittura privata.
  • Ipoteca giudiziale: viene stabilita da un giudice a favore di un creditore che, per recuperare il credito avanzato, può agire utilizzando misure esecutive, come un decreto ingiuntivo.
  • Ipoteca volontaria: in questo caso, l’ipoteca viene iscritta in modo volontario dal proprietario dell’immobile. Il suo valore deve essere superiore alla metà di quello ricevuto in prestito. Quindi, se il mutuo concesso dalla banca ammonta a 100.000 euro, l’ipoteca sarà di 150.000 euro.

Più ipoteche sullo stesso immobile: si può?

Molte persone si chiedono se è possibile ipotecare più volte un immobile, tipo una casa. La risposta è affermativa. In questo caso, le ipoteche verranno classificate in base al grado, il quale indica il momento in cui è avvenuta l’iscrizione ipotecaria.

In questo caso, un esempio è utile per comprendere meglio. Se un creditore A ha richiesto un’ipoteca di 70.000 euro sulla casa di un debitore e, successivamente, un creditore B ne ha chiesto un’altra di 40.000 euro sulla stessa casa, nel caso in cui il debitore non paga le rate del mutuo, sia il creditore A che quello B dovranno procedere all’espropriazione e alla vendita ipotecaria della casa.

Il creditore A, ovviamente, avrà una posizione privilegiata rispetto al creditore B. Se la vendita frutta 90.000 euro, il primo otterrebbe in toto il suo credito, mentre il secondo soltanto una parte.

Sarà quindi compito del notaio, all’atto di stipulazione del mutuo, controllare che sullo stesso immobile non siano in essere altre ipoteche.

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Come iscrivere un’ipoteca

Soltanto quando avviene l’iscrizione presso i Registri immobiliari l’ipoteca diventa legalmente valida. Ovviamente, i registri competenti sono quelli locati nello stesso territorio in cui si trova l’immobile.

A livello giuridico, si utilizza il termine “pubblicità costitutiva”, ossia il requisito primario per rendere valida l’ipoteca è l’iscrizione presso un pubblico registro.

È necessario presentare la “nota d’iscrizione” insieme al documento in cui sono contenute tutte le motivazioni che giustifichino la costituzione dell’ipoteca. Nella nota d’iscrizione devono essere contenuti:

  • i dati riguardanti i contraenti e l’immobile;
  • la somma riguardante l’iscrizione dell’ipoteca;
  • i dati del finanziamento, tra cui il valore del tasso di interessi.

La durata dell’ipoteca è di 20 anni. Se il mutuo sottoscritto supera tale durata, alla scadenza dei 20 anni l’ipoteca dovrà obbligatoriamente essere rinnovata. Il compito spetta al creditore. Una volta estinto il mutuo, dovrà provvedere anche alla sua cancellazione.

Come avviene la cancellazione dell’ipoteca

Deve essere la banca a dare il via libera alla cancellazione dell’ipoteca. La legge 40/2007, conosciuta anche come “Decreto Bersani”(approfondimento wikipedia), stabilisce che non è necessario l’intervento di un notaio e che non devono essere addebitati cosi al debitore.

Inoltre, possono essere utilizzate altre due vie per cancellare l’ipoteca dai pubblici registri: con un atto notarile firmato oppure tramite ordinanza da parte del giudice.

Se il debitore non paga il mutuo, cosa accade?

Quando si contrae un mutuo ipotecario, la paura più grande da parte del contraente è quella di non poter far fronte al pagamento a un certo punto della sua vita e, di conseguenza, dovrà subire il pignoramento del suo immobile.

È proprio così che accade? La banca può realmente esercitare il diritto di prendersi l’immobile ipotecato? Dal punto di vista giuridico, l’ipoteca è una garanzia a favore del creditore, che può appropriarsi del denaro nel caso in cui il debitore non paga. Per farlo, utilizza vie alternative.

Quindi, in base a quanto stabilisce il Decreto Mutui del 2016 e lo stesso contratto, nel caso in cui si è in presenza di una perdurante insolvenza da parte del debitore, la banca può provvedere alla liquidazione dell’immobile su cui pesa l’iscrizione ipotecaria. Così agendo, diventerà possessore dell’immobile e potrà venderlo recuperando le somme non percepite.

Se si verifica l’impossibilità del pagamento di un mutuo, il mutuatario può valutare il trasferimento del finanziamento ad altra banca. In questo caso, il termine tecnico è “surroga del mutuo”, che non prevede costi e iscrizione di una nuova ipoteca a carico del cliente. Il finanziamento passerà semplicemente nelle mani di un nuovo istituto di credito.