Cancellazione ipoteca: tutto quello che c’è da sapere

Cancellazione ipoteca: tutto quello che c’è da sapere

Chiedersi come si cancella un’ipoteca è lecito, ma bisogna prima dare una definizione al termine. Per ipoteca si intende un diritto di garanzia reale che viene costituito su beni o diritti relativi a immobili o beni mobili registrati.
In questo modo, le ragioni del creditore possono essere soddisfatte mediante la vendita forzata dei beni di cui sopra nel caso in cui il debitore non adempie ai pagamenti a lui ascritti.

In altre parole, il creditore può non solo pignorare il bene oggetto dell’ipoteca, ma ha una posizione di vantaggio rispetto ad altri creditori sul ricavato nel caso in cui l’immobile pignorato venga venduto.
Invece, nel caso in cui gli altri creditori iscrivono ipoteca a garanzia del proprio credito sul medesimo bene mobile o immobile di proprietà dello stesso debitore, varrà l’ora temporale delle varie iscrizioni.

L’ipoteca può anche riguardare beni appartenenti a soggetti terzi e viene perfezionata tramite l’iscrizione all’Ufficio dei Registri immobiliare del luogo in cui è locato l’immobile. La sua efficacia dura vent’anni e parte dal momento in cui viene iscritto.

Ipoteca volontaria, giudiziale e legale

Il Codice Civile all’articolo 2808 (link diretto alla gazzetta ufficiale) divide l’ipoteca in volontaria, giudiziale e legale. La prima forma di ipoteca viene costituita per volontà delle parti, la seconda viene disposta per legge, la terza da un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Per tutte le forme ipotecarie, il diritto a favore del creditore diventa tale soltanto dopo l’iscrizione nei registri immobiliari. Questo passaggio è importante perché, nel caso in cui il creditore non provveda o provveda in ritardo, può perdere ogni diritto di prelazione oppure la priorità rispetto ad altri creditori ipotecari.

Cancellazione ipoteca volontaria

Il termine “volontaria” indica una precisa volontà del debitore di ipotecare un suo bene immobile a favore del creditore, senza necessariamente avere il consenso di quest’ultimo. In alternativa, a ipotecare il bene è un soggetto terzo, ossia concede una sua proprietà a garanzia di un debito altrui.

Come si cancella un’ipoteca volontaria? Utilizzando la procedura della cancellazione semplificata, che viene applicata soltanto sulle ipoteche a garanzia di finanziamenti e mutui concessi dagli istituti di credito. Inoltre, è possibile cancellare l’ipoteca volontaria tramite un provvedimento giudiziario o un atto notarile.

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Cancellazione ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale nasce da un provvedimento giudiziario, ossia a una sentenza che ha condannato il debitore a risarcire i danni causati al creditore oppure al pagamento di una somma.

Di conseguenza, soltanto un’ordinanza di un Giudice può cancellare questa tipologia di ipoteca, oppure la cancellazione può avvenire mediante atto notarile sottoscritto dal notaio e dal creditore. Quindi, la cancellazione semplificata in questo caso non è prevista.

Cancellazione ipoteca legale

L’ipoteca legale tutela chi vende un immobile. La sua finalità è fare rispettare gli obblighi contrattuali della vendita, in primis il pagamento del prezzo convenuto.
Prevista dalla legge in determinati casi, oltre al venditore, ne hanno diritto i coeredi, i soci e gli altri condividenti sugli immobili che gli sono stati assegnati come garanzia del pagamento dei conguagli a loro ascritti e che si basano sull’atto di divisione.

Una volta che il debito viene saldato, l’acquirente potrà inoltrare richiesta di cancellazione, che verrà resa tale attraverso un atto notarile. Invece, nel caso sia in essere un contenzioso tra acquirente e venditore, spetterà al giudice disporre la cancellazione ipotecaria, indicando anche le spese a carico del richiedente.

Una volta che il provvedimento o l’atto notarile vengono inoltrati agli uffici della Conservatoria, con una nota a margine indicheranno la data in cui diventa valida la richiesta di cancellazione.

Cancellazione ipotecaria: a chi rivolgersi?

Dall’ultima precedente precisazione, si evince che tutte le tipologie di ipoteca vengono cancellate dalla Conservatoria, territorialmente competente s’intende. Ciò avviene dopo che è stato presentato l’atto che contiene il consenso del creditore, espresso in forma pubblica o mediante scrittura privata, oppure a quanto attesta il provvedimento giudiziale.

Il consenso è obbligatorio e, vista la complessità della procedura, il debitore dovrebbe sempre affidarlo a un professionista competente (notaio o avvocato).

Questo perché, nel caso dell’estinzione del mutuo, nonostante tutte le somme in sospeso da pagare siano state saldate, può accadere che l’iscrizione ipotecaria permanga presso i registri immobiliari e, di conseguenza, è un limite insormontabile per l’eventuale vendita dell’immobile.

La procedura di cancellazione dell’ipoteca

Nonostante la procedura di cancellazione ipotecaria può differenziarsi in base al tipo di ipoteca, in linea generale il Codice Civile afferma che occorre un documento attestante il consenso del creditore e, se necessario, il provvedimento di un giudice e una nota, ossia una richiesta di esecuzione della formalità da trasmettere in via telematica.

Nel caso in cui non siano state pagate sia le imposte che le tasse ipotecarie, la Conservatoria ha la facoltà di rigettare la richiesta di cancellazione.

Oltre alla cancellazione automatica prevista per legge, applicando il sistema ordinario previsto dal Codice Civile, il notaio che viene incaricato sarà tenuto a verificare che il titolo che attesta la provenienza dell’immobile e la nota di iscrizione ipotecaria presentino in medesimi dati di identificazione dell’immobile.

Inoltre, provvederà a stipulare l’atto di assenso che è stato sottoscritto dal creditore, per poi presentarlo in copia autenticata all’Agenzia del Territorio competente insieme alla relativa richiesta di cancellazione.

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Costi della cancellazione

I costi per la cancellazione dipendono dalla tipologia di ipoteca iscritta. La procedura semplificata non prevede il pagamento di oneri ipotecari da parte del debitore, mentre l’ipoteca giudiziale e legale prevede il pagamento di tasse e imposte, a cui va aggiunto il compenso professionale del notaio intervenuto.

Per quanto riguarda i costi relativi all’ipoteca giudiziale, ovviamente sono a carico del debitore, e prevedono il pagamento di oneri di cancelleria dall’importo di 94,00, a cui si aggiunge lo 0,5% del valore totale del debito determinato dal giudice.
Siccome un provvedimento giudiziario viene ottenuto grazie all’intervento di un avvocato, a quest’ultimo dovrà essere elargito un compenso professionale in base alle attività da lui svolte.

Infine, è previsto il pagamento dei tributi alla Conservatoria, i quali comprendono tasse e imposte che vanno versate tramite il modello F23. Nello specifico, è previsto il pagamento di 59 euro per l’imposta di bollo, lo 0,5% sull’importo dell’ipoteca da cancellare e 35 euro per la tassa ipotecaria.