CEDOLARE SECCA cos’è?

Prima di parlare della cedolare secca cos è, occorre spiegare cosa sia l’IRPEF.

L’IRPEF (Imposta sul reddito delle persone fisiche) è un’imposta progressiva, personale e diretta che interessa un gruppo di soggetti produttori di reddito, ovvero:

  1. residenti in Italia per risorse e reddito maturato sia entro che fuori i confini nazionali
  2. non residenti in Italia per reddito conseguito in Italia;
  3. società di persone e capitali i cui soci devono pagare l’imposta direttamente in base alle contribuzioni (tassazione per trasparenza);
  4. ditte individuali;
  5. società semplici.

Poiché anche un locatario genera reddito, è tenuto a corrispondere l’IRPEF, a meno che non aderisca al regime della cedolare secca.

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CEDOLARE SECCA cos’è?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di cui godono le persone fisiche, proprietarie di un immobile dato in locazione per uso abitativo o (novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2022) per uso commerciale di categoria C6, ovvero garage, box auto, stalle e scuderie. Le tipologie di contratti che rientrano in questo regime fiscale sono:

  • contratti a canone libero di 4 anni + 4 (imposta pari al 21%);
  • contratti convenzionali 3 anni + 2 (imposta pari al 19%);
  • mini-locazioni inferiori ai 30 giorni;
  • affitti di un monovano.

Chi decide di aderire a questo regime (cedolare secca) non è tenuto a corrispondere l’IRPEF, le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ma un’unica aliquota.

A quanto ammonta la cedolare secca? È presto spiegato.

CEDOLARE SECCA aliquote?

L’aliquota della cedolare secca è:

  • del 21% per i contratti ordinari, ovvero i contratti di locazione che prevedono un canone d’affitto liberamente determinato dalle due parti;
  • del 10% per i contratti a canone concordato, ovvero i contratti di locazione che prevedono un canone stabilito dalle associazioni rappresentative delle parti.

L’opzione della cedolare secca riguarda l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o per  periodo di durata residua del contratto. In ogni caso il locatore ha diritto di revoca dell’opzione da effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, versando l’imposta di registro.

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Differenza tra cedolare secca e regime fiscale tradizionale?

Normalmente il contribuente che stipula un contratto di locazione senza l’opzione della cedolare secca deve dichiarare i redditi derivanti da canoni di affitto nella dichiarazione dei redditi, nel modello unico o nel modello 7.30.  Tali redditi vanno sommati agli altri di cui il contribuente è titolare. Sull’ammontare del reddito complessivo, verrà poi calcolata l’IRPEF. La quale, come potete immaginare, può essere molto esosa.

Al contrario, se il locatore opta per la cedolare secca, si troverà i redditi di locazione separati dai redditi rilevanti ai fini Irpef. Li indicherà nella dichiarazione, certo, ma su di essi pagherà un’imposta sostituiva, un’aliquota che, a mio avviso, è vantaggiosa.

Quali sono i vantaggi legati all’opzione della cedolare secca?

I vantaggi della cedolare secca sono essenzialmente due.

Innanzi tutto, il il proprietario può evitare i rincari dovuti ai periodici aumenti dell’IRPEF.

In secondo luogo, si tratta di un regime facoltativo, che dà la possibilità al proprietario di decidere se entrare o uscire dal regime agevolato, senza attendere la scadenza del contratto. Se si vuole aderire alla cedolare secca per i contratti, già in corso si dovrà soltanto attendere la fine dell’annualità. Dopo di che, sarà possibile recarsi all’Agenzia delle Entrate, e consegnare il modello 69, per la registrazione del contratto di locazione.

Il soggetto potrà anche decidere di revocare la cedolare, qualora decidesse di scegliere altre opzioni. Anche in questo caso dovrà attendere la scadenza dell’annualità contrattuale e presentare sia all’Agenzia delle Entrate sia all’affittuario un atto in carta libera che attesta il cambio di regime. Oppure, può avvalersi del già citato Modello 69.

Si tratta quindi di un sistema che funziona molto bene. Sconsiglio l’utilizzo della cedolare secca solo a chi ha possibilità di accedere ad alti livelli detrattivi, poiché questo regime implica la rinuncia alla detraibilità. Al contrario, la consiglio a chi desidera separare i redditi dovuti alla locazione da tutti gli altri redditi, riducendo gli oneri connessi all’IRPEF.

Cedolare Secca requisiti e categorie immobiliari idonee

Una delle caratteristiche interessanti di questo regime fiscale è la possibilità di applicarlo anche ai contratti di locazione di breve durata, quelli con una durata inferiore a 30 giorni, che non richiedono la registrazione obbligatoria. Questa agevolazione è applicabile a contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

Rientrano nella definizione di contratti di locazione breve quei contratti riguardanti immobili ad uso abitativo con una durata massima di 30 giorni. Questa categoria include anche contratti di sublocazione e concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

La cedolare secca al 21% può essere applicata alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, con l’eccezione dell’A10 (uffici o studi privati), quando vengono locati a scopo abitativo, insieme alle relative pertinenze. Queste pertinenze possono essere affittate congiuntamente all’abitazione principale o tramite contratti separati, a condizione che il rapporto di locazione coinvolga le stesse parti contrattuali e che nel contratto di locazione delle pertinenze sia fatto riferimento a quello dell’immobile abitativo. È essenziale evidenziare il vincolo pertinenziale con l’unità abitativa precedentemente locata.

Nel caso di contitolarità dell’immobile, ciascun locatore deve esercitare l’opzione in modo distintamente. Coloro che, tra i locatori contitolari, decidono di non aderire alla cedolare secca saranno responsabili del versamento dell’imposta di registro, calcolata in base alle quote di possesso, e dovranno comunque provvedere al pagamento dell’imposta di bollo relativa al contratto di locazione.

È importante notare che l’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo quando la normativa stabilisce un ammontare minimo obbligatorio.

Infine, è possibile beneficiare della cedolare secca anche per i contratti di locazione di locali commerciali stipulati nel 2019. Questi locali devono rientrare nella categoria catastale C/1 e avere una superficie che non superi i 600 metri quadrati, escludendo le pertinenze. Per tali contratti, è prevista un’aliquota agevolata del 21%.

Come e quando si paga la cedolare secca?

Il sito dell’Agenzia dell’Entrate spiega molto bene sia le scadenze sia le modalità di pagamento della cedolare secca. Diciamo che le scadenze e le modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’IRPEF. Cambia però la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Ovviamente, tale acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’imposta sostitutiva, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Passando alle regole specifiche, il pagamento dell’acconto va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro.

Per quanto riguarda invece le scadenze cedolare secca:

  • la prima, del 40% (del 95%), va corrisposta entro il 30 giugno;
  • la seconda rata, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo della cedolare secca si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

La cedolare secca si può versare tramite il modello F24, all’Agenzia delle Entrate o via internet, utilizzando i seguenti codici:

1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata

1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione

1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

Durata dell’Opzione per la Cedolare Secca

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata in diverse fasi:

Cedolare secca alla registrazione del contratto:

L’opzione deve essere effettuata al momento della registrazione del contratto stesso. Questa scelta deve essere comunicata utilizzando il modello RLI, che è lo stesso utilizzato per la registrazione dell’atto.

Cedolare secca nelle annualità successive:

L’opzione può essere riconfermata o modificata nelle annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Anche in questo caso, è necessario utilizzare il modello RLI per effettuare questa operazione (link diretto all sito)

È importante notare che la cedolare secca può essere scelta anche in sede di proroga del contratto, compresa la proroga tacita, purché questa scelta sia effettuata entro 30 giorni dalla data di proroga.

L’azione di esercitare o modificare l’opzione può essere compiuta in due modi:

  • a. Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia tramite software RLI o RLI-web.
  • b. Presentando il modello RLI compilato presso l’ufficio dove è stato registrato il contratto originale.

Per i contratti di locazione per i quali non è richiesta la registrazione in termini fissi, come nel caso delle locazioni “brevi” con una durata complessiva nell’anno non superiore a 30 giorni, il locatore ha la possibilità di applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui è stato generato il reddito. In alternativa, può esercitare l’opzione in sede di registrazione volontaria o di uso del contratto.

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